机会初筛
明确资产类型、区域需求、资料完整性、合作意向及初步经济性。先核实需求逻辑，再决定是否投入进一步研究。
阶段产出
项目资料清单、需求判断及初步模型。
投资方法
从初步机会， 到有依据的决策。
将一个初步物业机会推进到可判断、可执行和可监督的项目。以下说明拟采用的工作方法，不代表已完成的受托业务或历史业绩。
投资评估
核查经营记录，并结合专业顾问意见评估产权、使用条件、技术状况及必要资本支出。比较基准情景与压力情景。
阶段产出
尽调计划、改善预算和情景分析。
交易安排
明确权益结构、参与方职责、资金安排、费用、决策权限及退出机制。区分已承诺条件与仍需核实的假设。
阶段产出
拟议交易结构、职责清单和决策前提。
主动资产管理
围绕租赁、定价、渠道、维护与成本编制预算，明确运营商报告要求，持续比较实际表现和计划。
阶段产出
经营预算、报告机制和责任清晰的行动计划。
资本管理
结合经营现金流检查债务偿付、到期安排、储备及可行再融资条件。借款是需要偿还的资金来源，不是经营利润。
阶段产出
流动性计划、债务时间表及储备规则。
持有、合作或退出
根据经营结果、资本需求及可执行交易条件重新审视持有依据，以一致的现金流口径比较不同选择。
阶段产出
持续持有、引入伙伴和处置退出的书面比较。
把指标说清楚
理解指标， 也理解指标的边界。
统一指标口径有助于有效交流。以下定义不是投资门槛，也不是目标业绩。
NOI
物业净经营收益
物业经营收入减去物业经营支出，通常不含融资成本、所得税及资本性支出。比较资产前，需要统一费用口径。
LTV
贷款价值比
贷款余额除以所采用的物业价值。即使贷款余额不变，估值变化也会使比例变化。
DSCR
偿债覆盖率
约定口径的现金流除以同期应偿还的本金和利息。分子范围与计算周期应与贷款合同定义一致。
需要结合收支时点、资本支出和实际文件综合解读，单一比率不能独立证明项目是否适合投资。
合作，从充分了解开始
长期合作， 始于清晰的对话。
不同的专业视角， 共同回到资产本身。