资产领域
酒店与文旅
围绕真实客源、季节变化与运营执行，判断住宿需求能否在扣除获客和服务成本后，形成可持续的经营现金流。
研究范围
先理解使用， 再判断经营。
- 具有明确客群与经营定位的酒店、服务式住宿及休闲物业。
- 可同步评估建筑条件、经营许可与运营商模式的更新改造及定位调整机会。
此为研究方向，不代表已持有或管理的资产。
01 / 需求来源
谁需要 这样的空间？
区分商务、休闲、团体和复访客源，了解出行原因、抵达方式以及客人会比较的住宿选择。
按月份及一周内不同日期审视需求，不将假期的旺盛表现直接推算为全年收入。
02 / 经营基本面
让经营记录， 说明真实情况。
01
入住率与平均房价
结合已售房晚和实际房价，统一税费、套餐及免费房的处理方式。
02
每间可售房收入
客房收入除以可售房晚，综合体现价格与入住情况，但不等于利润。
03
渠道净贡献
扣除预订佣金、支付费用、促销及可归属的获客成本后，比较各渠道价值。
04
运营与更新支出
核查人员、能源、客人服务、运营商费用及家具设备的计划更新需求。
03 / 改善路径
改善计划， 需要能够落地。
- 让产品与服务等级匹配可识别的客人需要及目的地经营季节。
- 优化房价与渠道组合，同时追踪不同订单来源的净贡献。
- 在确定改造方案之前，明确运营商职责、维护标准与经营报告机制。
04 / 进一步评估之前
值得逐一回答的问题。
01旺季以外的客源来自哪里，证据是否可靠？
记录支持资料、责任方及尚未核实的假设。在推进评估前，应针对具体物业给出有依据的回答。
02经营条件和建筑状态能否支持拟议的住宿体验？
记录支持资料、责任方及尚未核实的假设。在推进评估前，应针对具体物业给出有依据的回答。
03运营协议下，谁承担周转资金、改造及设备更新费用？
记录支持资料、责任方及尚未核实的假设。在推进评估前，应针对具体物业给出有依据的回答。
04如果一个经营季弱于预期，人员支出、储备和债务偿付会受到什么影响？
记录支持资料、责任方及尚未核实的假设。在推进评估前，应针对具体物业给出有依据的回答。
从具体机会开始